Pajak Penghasilan Sehubungan dengan Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dapat berupa penjualan tanah dan/atau bangunan, atau tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati. Atas penghasilan yang diperoleh dari transaksi tersebut merupakan objek Pajak Penghasilan sehingga dikenai Pajak Penghasilan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Pada kesempatan kali ini Blog Mas Fathur ingin menyampaikan sekilas tentang pajak penghasilan dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Karena ketentuan perpajakan sifatnya selalu berkembang oleh karena itu yang akan disampaikan saat ini adalah ketentuan yang masih berlaku sampai dengan artikel ini diterbitkan dan tentunya menurut pemahaman kami.

Pembahasan akan dimulai dari dasar hukum pengenaan pajak atas penghasilan dari pengalihan tanah dan/atau bangunan, lalu ke definisi pengalihan dan cara menghitung pajak penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Mungkin nanti akan ada tambahan tentang pengalihan harta yang dikecualikan dari pengenaan pajak penghasilan. Walaupun tidak lengkap seratus persen tetapi semoga bermanfaat.

Ilustrasi Rumah Dijual

Dasar Hukum Pengenaan Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Dasar hukum yang dipakai adalah Undang-undang Pajak Penghasilan Nomor 36 Tahun 2008 Pasal 4 ayat 2 huruf d yang bunyinya adalah sebagai berikut:

Penghasilan di bawah ini dapat dikenai pajak bersifat final: huruf d. penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan/atau bangunan.

Pada pasal tersebut disebutkan dengan jelas bahwa penghasilan yang diperoleh dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dapat dikenai pajak penghasilan yang bersifat final. Dikatakan dapat dikenai pajak penghasilan karena terdapat juga penghasilan dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dikecualikan dari pajak penghasilan. Mengenai hal ini akan dibahas pada bagian akhir artikel ini.

Jadi secara umum penghasilan yang diperoleh dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai pajak penghasilan yang bersifat final kecuali yang ditentukan lain.

Selain itu perlu juga mengetahui pengertian pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Berikut ini penjelasannya.

Pengertian Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Yang dimaksud pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dijelaskan pada Pasal 1 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994, disana disebutkan sebagai berikut:

Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah:

a. penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah;
b. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus;
c. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.

Dengan demikian segala kegiatan yang menyebabkan berpindahnya hak atas tanah dan atau bangunan dari satu pihak ke pihak lain dikenai pajak penghasilan berdasarkan ketentuan pasal 4 ayat 2 Undang-undang Pajak Penghasilan di atas.


Dari ketiga definisi pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan yang disebutkan diatas, paling tidak yang membedakan ketiganya adalah dengan siapa Wajib Pajak tersebut bertransaksi dan apakah ada persyaratan khusus atau tidak. Perbedaan tersebut juga menimbulkan ketentuan yang berbeda.

a. Ketentuan Pajak Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dari penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah

Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib membayar sendiri PPh yang terutang dengan menggunakan SSP ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang.

Maksud pejabat yang berwenang adalah Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Camat, Pejabat Lelang, atau pejabat lain yang diberi wewenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pada saat membayar Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ini, di SSP wajib dicantumkan nama,alamat, dan NPWP dari Orang Pribadi atau badan yang bersangkutan. Ini yang seringkali dilupakan oleh Wajib Pajak yaitu pada saat melakukan pembayaran tidak menyantumkan NPWP yang bersangkutan sehingga konsekuensinya atas pembayaran tersebut dapat ditagih kembali oleh Kantor Pelayanan Pajak.

Wajib Pajak Orang Pribadi atau badan yang melakukan pembayaran sendiri PPh ini wajib menyampaikan SPT Masa paling lama tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan dilakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau diterimanya pembayaran.

b. Ketentuan Pajak Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dari penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus

Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan  ini dipungut PPh oleh bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar-menukar

Bendaharawan atau pejabat wajib menyetor PPh yang telah dipungut ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum melakukan pembayaran kepada orang pribadi atau badan yang berhak menerimanya atau sebelum tukar-menukar dilaksanakan.

Penyetoran pajak dilakukan dengan menggunakan SSP atas nama Orang Pribadi atau badan yang menerima pembayaran atau yang melakukan tukar-menukar.

Bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar-menukar, yang melakukan pemungutan PPh wajib menyampaikan SPT Masa paling lama tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan dilakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau diterimanya pembayaran.

c. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.

Yang dimaksud dengan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus adalah pembangunan yang dilakukan oleh pemerintah di atas tanah yang pembebasannya dilakukan oleh pemerintah yang lokasinya tidak dapat dipindahkan ke tempat lain yaitu untuk kepentingan misalnya: jalan umum, saluran pembuangan air, waduk, bendungan dan bangunan pengairan lainnya, saluran irigasi, pelabuhan laut/ sungai, bandar udara, fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan banjir, lahar dan bencana lainnya, serta tempat pembuangan sampah dan fasilitas ABRI.

Atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai definisi ini dikecualikan dari pengenaan pajak penghasilan yang bersifat final sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Pasal 5 huruf b.

Tarif Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 4 ayat 2 atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Untuk menghitung pajak penghasilan berupa PPh Final Pasal 4 ayat 2 dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan maka perlu diketahui tarifnya dan objek pajaknya.

Tarif PPh Final Pasal 4 ayat 2 dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan secara umum adalah 5%. Sedangkan objek pajaknya adalah penghasilan yang diperoleh dari transaksi tersebut. Rumusnya adalah:

PPh Final Pasal 4 ayat 2 = 5% x Penghasilan Bruto dari Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Karena objek pajaknya adalah penghasilan dari transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan maka dikenal dua istilah yang sering kita dengar yaitu Nilai NJOP dan nilai pada Akta Pengalihan Hak. Oleh karena itu ditentukan lebih lanjut bahwa nilai yang diapakai adalah nilai yang tertinggi antara NJOP dan Akta Pengalihan Hak kecuali apabila transaksinya dengan bendahara maka nilai yang dipakai adalah nilai yang disetujui atau berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan. Sedangkan apabila transaksinya karena berdasarkan keputusan lelang maka nilai yang dipakai adalah nilai berdasarkan keputusan lelang.

Contoh Penghitungan Pajak Penghasilan (PPh) Final Pasal 4 ayat 2 dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan:

Tuan A menjual tanah dan/atau bangunan kepada Tuan B sebesar Rp. 500.000.000,-. Namun nilai berdasarkan NJOP adalah Rp. 300.000.000,-. Maka penghitungan pajaknya adalah:

PPh Final Pasal 4 ayat 2= 5% x 500.000.000,-
                                       = 25.000.000.

Khusus untuk PPh Final atas Penjualan tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang memang usahanya adalah menjual tanah dan/atau bangunan atau istilah kita adalah developer atau pengembang perumahan. Maka tarif yang digunakan ditentukan berdasarkan tipe perumahan yang dibangun. Apabila yang dibangun adalah perumahan yang masuk kategori rumah sederhana dan rumah susun sederhana maka tarif yang digunakan adalah 1% dari nilai tertinggi antara NJOP dan Akta Pengalihan Hak.

Pengaliahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang Penghasilannya dikecualikan dari Pajak Penghasilan.

Terdapat ketentuan khusus bahwa atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dibawah ini dikecualikan dari kewajiban pembayaran dan pemungutan Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud pada Pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008, yaitu:

1. Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
2. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf c; (lihat penjelasan pengertian pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan di atas)
3. Orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
4. Badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; atau
5. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.

Pengecualian dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana disebutkan di atas nomer 1, nomer 3, nomer 4, dan nomer 5, diberikan dengan penerbitan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Sedangkan pengecualian dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana disebut pada nomer 2, diberikan secara langsung tanpa penerbitan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Wajib Pajak dapat memperoleh Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat 2 dengan cara mengajukan permohonan secara tertulis ke Kantor Pelayanan Pajak dengan dilampiri bukti-bukti serta dokumen pendukung atas transaksi dimaksud karena sebelum Surat Keterangan Bebas tersebut diterbitkan, oleh Kantor Pelayanan Pajak akan dilakukan penelitian terlebih dahulu.

Kiranya sudah cukup panjang artikelnya, mungkin dapat dilanjutkan pada artikel berikutnya. Apabila terdapat hal yang membingungkan karena keterbatasan saya atau terdapat peraturan yang keliru silakan menghubungi saya melalui kolom komentar di bawah ini. Sebisa mungkin nantinya akan saya balas. Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat.

Artikel kami sebelumnya:  Tata Cara Pengajuan Permohonan Surat Keterangan Bebas (SKB) Terkait PPh Final 1%.

Tweet